Vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP) et vous souhaitez augmenter le loyer ou acquérir un nouveau bien pour le louer en meublé.
Est-ce que cela aura pour conséquence de vous faire devenir loueur en meublé professionnel (LMP) ? Quelles sont les différences entre LMP et LMNP ? Quelles seront les conséquences du passage de LMNP en LMP pour vous ?
👉 Afin de vous aider dans votre décision, nous vous présentons les différences fiscales et sociales entre LMNP et LMP, et les conséquences du changement de régime aux niveaux fiscal et social.
1- Quelles sont les différences entre LMP et LMNP ?
Lorsqu’on loue un bien meublé à usage d’habitation, il existe 2 statuts : La location meublée professionnelle et la location meublée non professionnelle.
Pour avoir le statut de loueur en meublé professionnel, il faut remplir les 2 conditions suivantes :
- Les recettes annuelles (loyers et charges) doivent être supérieures à 23 000€ ;
- Ces recettes doivent être supérieures aux autres revenus du foyer fiscal (traitements et salaires, pensions et rentes viagères, autres revenus déclarés dans les catégories BIC, BNC ou bénéfices agricoles, rémunérations au titre d’une activité de gérance).
Si vous ne remplissez pas une de ces conditions, vous êtes loueur meublé non professionnel.
Ainsi, chaque année, il faut que vous vérifiez que vous n’avez pas changé de statut. N’hésitez pas à vous faire accompagner par votre expert-comptable immobilier.
Maintenant que nous savons quels sont les critères pour déterminer votre statut, voyons l’impact du changement de statut.
2- Quelles sont les conséquences du passage de LMNP en LMP ?
Le statut a un impact sur :
➡️ Le report des déficits :
Lorsqu’il a un déficit, le loueur en meublé non professionnel ne peut imputer ce déficit que sur des revenus de même nature (BIC non professionnels).
Alors que le loueur en meublé professionnel peut imputer ce déficit sur le revenu global du foyer fiscal pendant 6 ans. Ce qui est donc plus intéressant.
➡️ La prise en compte du bien dans le calcul de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) :
En LMNP, la location étant non professionnelle, les personnes soumises à l’IFI doivent déclarer le bien dans leur déclaration.
Lorsqu’on est loueur en meublé professionnel, le bien étant affecté à une activité professionnelle, il peut être exonéré d’IFI.
Pour cela, il faut que l’activité de location en meublé professionnel soit principale et que les résultats (et non les recettes) soient supérieurs aux autres revenus du foyer fiscal (On ne tient pas compte de la retraite dans ce cas).
Cette condition étant difficilement atteignable quand on n’est pas retraité, le changement de statut a souvent aucun impact sur l’IFI.
Depuis le 1er janvier 2021 les LMNP qui ont des recettes annuelles supérieures à 23k€ et qui louent pour de courtes durées (type Airbnb) sont soumis aux cotisations sociales et doivent s’affilier au régime de la Sécurité Sociale des Indépendants (S.I.I). Les autres LMNP sont soumis aux prélèvements sociaux de 17,20%.
Les LMP sont soumis aux cotisations sociales et doivent s’affilier au régime de la Sécurité Sociale des indépendants ou sur option au Régime Général.
Afin d’en savoir plus, nous vous conseillons cette notice de la S.I.I.
Enfin, si vous êtes expatrié, dans une majorité des cas, vous devrez vous affilier au régime de la sécurité sociale du pays dont vous êtes résident.
➡️ L’imposition des plus-values :
En cas de cession du bien, le loueur en meublé non professionnel est soumis au régime des plus-values privés. C’est-à-dire qu’il bénéficie d’un abattement pour durée de détention et est exonéré au bout de 30 ans de détention.
Alors que le loueur en meublé professionnel est soumis au régime des plus-values professionnelles. Il peut donc bénéficier d’une exonération totale des plus-values professionnelles. Pour cela, il faut que les loyers annuels des 2 dernières années soient inférieurs à 90k€ et que cette activité soit exercée depuis 5 ans. L’exonération est partielle dans le cas où les recettes seraient comprises entre 90k€ et 126k€.
➡️ Cumul retraite fonction publique et activité de loueur meublé :
Lorsque vous êtes retraité de la fonction publique, le statut de LMNP n’a pas d’impact sur votre retraite.
Ce qui n’est pas le cas du statut LMP, car il s’agit d’une activité commerciale.
En effet, pour les retraités qui n’ont pas dépassé la limite d’âge de fonctionnaire sédentaire de votre génération ( 65 à 67 ans selon la génération) et liquidé tous vos droits à pension auprès de toutes les caisses, votre pension de retraite peut-être impactée.
Il n’est donc pas anodin de passer du statut de loueur meublé non professionnel au statut de louer meublé professionnel. Nous ne pouvons que vous conseiller de faire une simulation chiffrée afin de déterminer les impacts pour vous.
Maintenant que nous avons vu les impacts, voyons comment se passe le changement de statut ?
3- Comment passer de LMNP en LMP ?
Pour changer de statut, il faut remplir les 2 conditions cumulatives vues plus haut.
Mais même si le basculement devrait se faire automatiquement, cela n’est pas le cas dans les faits.
Il faut déclarer ce changement d’activité grâce au formulaire P2-P4.
Vous souhaitez en discuter avec un expert-comptable, n’hésitez pas à nous contacter.
