La location de locaux commerciaux nus est une activité exonérée de TVA. Néanmoins, il est possible d’opter pour la TVA (2° de l’article 260 du code général des impôts (CGI)). Si cette possibilité peut sembler complexe à première vue, elle offre des avantages indéniables.
👉 Dans cet article, nous aborderons les bénéfices de cette option et les démarches à suivre pour l’appliquer.
Contenus
masquer
1- Pourquoi opter pour la TVA sur la location nue de locaux commerciaux ?
D’abord il faut distinguer la location nue de la location équipée.
La location de locaux équipés est automatiquement soumise à une TVA de 20%. Alors que si vous louez un local commercial nu, vous devez opter pour la TVA pour être soumis.
L’intérêt de l’option pour la TVA sur la location nue de locaux commerciaux est de pouvoir récupérer la TVA déductible. Ainsi, vous pouvez déduire tout ou une partie de la TVA pour la construction ou l’acquisition d’un bien immobilier, ou la TVA sur des réparations ou des dépenses d’entretien pour votre local.
🔥Il faudra faire attention que votre locataire soit soumis à TVA et qu’il puisse déduire la TVA.
Si cela n’est pas le cas, l’option pour la TVA augmente son loyer de 20%.
2- Comment opter pour la TVA sur les loyers des locations nues de locaux commerciaux ?
Pour opter à la TVA sur la location nue de locaux commerciaux, il faut adresse une lettre au service des impôts indiquant le souhait du dirigeant d’opter. En cas de pluralité d’immeubles/locaux, il faut indiquer pour quels locaux la société souhaite opter.
En effet, l’option doit être faite bien par bien. Ainsi, vous pouvez louer 2 locaux nus et n’optez que pour la TVA sur l’un.
🔥Une option doit être faite bien par bien. (CGI, ann. II, art. 193, al. 2).
De plus, pour pouvoir opter à la TVA sur la location nue de locaux commerciaux, certaines conditions doivent être respectées :
- Les locaux doivent être exclusivement destinés à une activité économique.
Il n’est pas possible d’opter à la TVA, si locaux nus donnés en location sont destinés à l’habitation ou à un usage agricole
- Le bail doit inclure une clause spécifiant cette option.
- Si le locataire n’est pas assujetti à la TVA, son consentement est nécessaire.
Cet accord doit être matérialisé dans le bail grâce à une clause particulière faisant apparaître l’accord exprès du bailleur et du preneur non assujetti sur le paiement de la TVA.
🔥Le fait de mettre de la TVA sur vos factures et de collecter la TVA n’est pas suffisant ! (CE, arrêt du 16 novembre 2005, n° 257532, 9ème et 10ème s.-s., SCI Genty immobilier).
3- Les implications de cette option
Opter pour la TVA sur les loyers nus de locaux commerciaux entraîne des obligations déclaratives.
Vous devrez notamment :
- Émettre des factures mentionnant la TVA à 20%.
- Réaliser des déclarations périodiques de TVA (CA3 ou CA12) pour reverser la TVA collectée à l’administration fiscale.
4- Comment mettre fin à cette option ?
L’option pour TVA sur la location nue de locaux commerciaux prend effet le premier jour du mois au cours duquel elle est formulée. Une fois exercée, l’option s’applique aussi longtemps qu’elle n’a pas été dénoncée.
Si vous souhaitez annuler cette option, vous devrez attendre le 1er janvier de la neuvième année civile qui suit celle au cours de laquelle elle a été exercée !
Néanmoins, si vous changez de locataire et que ce dernier n’est pas assujetti et qu’il n’accepte pas l’option, celle-ci cesse ses effets de plein droit pour les locaux concernés.
🔥Si vous annulez l’option pour un bien avant 20 ans, il faudra régulariser la TVA qui a été déduite lors de l’acquisition du bien.
L’option pour la TVA sur les loyers des locations nues de locaux commerciaux est un choix stratégique qui peut offrir des avantages économiques substantiels. Toutefois, cette démarche requiert une parfaite connaissance des implications fiscales et administratives. Il est donc vivement recommandé de consulter un expert-comptable immobilier pour bénéficier d’un accompagnement professionnel et s’assurer de la bonne mise en œuvre de cette option.
