Vous souhaitez acquérir des locaux pour votre activité, mais la fiscalité des revenus fonciers vous fait peur. Et si faisiez de la location équipée ?
👉 Afin de vous aider dans votre décision, nous vous présentons dans cet article les caractéristiques, les avantages et inconvénients de la location équipée.
1- Qu’est-ce que la location équipée ? Caractéristiques
La location équipée correspond à la location meublée de locaux professionnels. Ils doivent être équipés du matériel et du mobilier nécessaire à l’activité.
Ainsi, comme le mobilier et l’équipement nécessaire dépend de la nature de l’activité du locataire, la location équipée peut être très intéressante pour les activités nécessitant peu de matériel.
Maintenant que nous avons vu les principales caractéristiques, voyons maintenant les avantages puis les inconvénients ?
2- Quels sont les avantages de la location équipée ?
La location équipée permet :
- D’être imposé dans la catégorie des bénéfices industriel s et commerciaux (BIC) et non dans la catégorie des revenus fonciers.
Ainsi, plus de charges sont déductibles. Comme par exemple les amortissements.
Le résultat imposable est donc moindre.
- Si l’activité est réalisée à titre professionnel, le déficit s’impute sur les autres revenus du contribuable.
🔥Pour être considéré comme activité professionnelle, il faut que « la participation personnelle, continue et directe de l’un des membres du foyer fiscal à l’accomplissement des actes nécessaires à l’activité“. (CGI, art.56)
Or dans la majorité des cas, le caractère professionnel de l’activité de location équipée ne pourra pas être retenu.
À ce moment là, le déficit ne pourra s’imputer sur son revenu global. Il pourra s’imputer uniquement sur les bénéfices futurs de l’activité et ce pendant six ans.
- D’être soumis à TVA et donc de pouvoir récupérer la TVA lors de l’acquisition et sur les travaux et divers achats.
🔥Il faut donc faire de la location équipée uniquement lorsque la société d’exploitation est soumise à TVA
- De bénéficier du régime fiscal sur les plus values professionnel lors de la cession du bien.
Ainsi, les plus value bénéficient d’une exonération lorsque l’activité est exercée depuis plus de 5 ans et que les recettes annuelles de la location sont inférieures à 90k€ (article 151 septies du CGI).
L’exonération est partielle, si le chiffre d’affaires est compris entre 90k€ et 126k€.
🔥Là encore, il faut que l’activité soit considérée comme exercée à titre professionnel. Ce qui est rarement le cas. Ainsi, c’est l’article 151 septies B du CGI qui tend à s’appliquer le plus souvent. Dans ce cas-là, seule la plus-value à long terme bénéficie d’un abattement de 10% par année de détention au-delà de la 5ème année, soit une exonération au bout de 15 ans.
3- Quels sont les inconvénients de la location équipée ?
Les inconvénients de la location sont les suivants :
- L’activité étant exclusivement commerciale, si elle est exercée par une SCI, cette dernière sera automatiquement soumise à l’IS et ne pourra donc bénéficier de la fiscalité de la location meublée.
L’activité doit donc être exercée soit en nom propre soit via une Société en Nom Collectif (SNC) ou une SARL de famille.
- L’entrepreneur individuel (ou associé) est soumis à cotisations sociales. Il est affilié à la Sécurité sociale des Indépendants (SSI).
La location équipée est donc un bon moyen d’acquérir ses locaux professionnels. Il est donc important de faire accompagner par son expert-comptable immobilier lorsque l’on veut faire de la location équipée.
